租赁警示 | 小心长租公寓的开发思维陷阱_狗万ManBetX下载

本文摘要： 等候收房的弹房当你跪在地上自己把自己打动大哭之前，请求再行想到别人是不是在大笑。

等候收房的弹房当你跪在地上自己把自己打动大哭之前，请求再行想到别人是不是在大笑。TOP100阵营中更加多房企开始在多元化规划图上画上出租目标，房企获批的REITs、CMBS、ABN等出租证券化产品规模也早就超强500亿，加之政府政策的反对，房企入驻出租行业或许一切都顺风顺水。

然而出租市场另一端机构型出租则普遍认为，房企转型出租并非心里，只是换一种方式拿地、融资，房企的本质思想还是研发。更加有众说纷纭将房企系出租与机构型出租分成“我们出租行业”与“他们出租行业”。“完全每一个头部企业都在转型，这两年的转型方向是出租，不过或许并没有人确实想要做到出租，而是把它当成研发的工具，为了拿地、为了融资，这是似乎的末本长条。”贝壳研究院院长杨现领谈到房企转型出租坦言，“目前房企转型做到出租仍然是旧有的研发思路，而这似乎是理解上的误区。

”而相近的言论，长租公寓品牌青客公寓总裁金光杰在拒绝接受弹房君在专访时也说：“长租公寓是一个长跑项目，大型公司短期盈利压力是他们的命门。此外，长租公寓市场是一个市场化程度很高的市场，早已习惯于寻租作法的大型房企和这个市场需求并不给定。“在探究出租市场发展前景时，也有部分房企回应道路并不成功。

新城控股副总裁欧阳捷特别强调，集团的多元化试水是在探索除房地产外其他的盈利模式。新城控股将严苛按照政府有关规定去做到，试水长租公寓板块也归属于被动状态，再行标记是关键。他坦言，对前景不明朗的行业展开试水，等到行业前景明朗，寻找精确盈利模式之后，再行展开大规模扩展，这也是大部分房企目前试水长租公寓的状态。房企转型向出租市场迸发的过程，总是无法防止的将“研发”思路带进：把出租等同于研发。

出租供给的主体在于盘活存量，而不在于增量研发。从国际出租市场发展经验来看，研发在出租中的占比极低，无论是市场化较高的美国、日本，还是政府高度插手的德国市场，研发供给出租房源皆在少量，德国市场70%的出租房源某种程度源于私人市场。把租并购荐等同于以租送货。

这也是行业普遍存在的一种理解误区，就目前拿地市场比例看，“出租”的比重在大幅度下降，而“购得”的比例大幅度上升。当住宅的供应总量不减少的情况下，传输购房的供应比例，潜在供给有限，未来的房价压力仍然居高不下。

把发展出租等同于融资反对。房企惯用的“慢盈利”思维，也终将造成行业将精力更加多放在“投资-融资-拿房-解散”，而忽略出租的核心是运营，本质是为消费者获取服务。

值得注意的是，目前房企向出租的迸发正在朝着“行业三重风险”行进。毋庸置疑，房企在拿地以及资金反对上拥有发展出租的先天优势。数据表明，截至目前试水长租公寓的房企已超强50家，全国招拍挂供应的土地大约布局23城共196块土地，根据建筑用地测算，可以供应的房屋数量超过了16万间。

融资方面，据不几乎统计资料，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等出租证券化产品规模已超强500亿，且出租并购基金也已经常出现。传送门①：险要资开窗 长租公寓潮涌（页面读者）但看起来顺风顺水的房企系出租行业，实质上大部分还是在“卖大饼”阶段。

弹房君了解到，目前大多数房企宣告进占长租公寓，皆不存在“试水”指控。把“长租公寓”作为主航道之一的龙湖集团，旗下长租公寓品牌“冠寓”2017年年底开业房间数总计约 1.5 万间，也作好了打“三年不盈利”的消耗战打算。2014年就开始布局出租住宅的万科，旗下泊寓业务已覆盖面积29个一线及二线城市，总计提供房间数多达10万间，总计开业多达3万间，但这似乎与其在商品房板块的规模无法相提并论。

更加有还正处于概念期未付诸实践的房企，2017年12月20日，碧桂园公布长租公寓品牌BIG+碧家国际社区，预计2018年内能构建多个城市、多个项目同时开业，确保供应，但开业明确数量却无从查证。绿地在2017年就将宽出租公寓作为公司战略，但迄今为止，也意味着只有雄安地区略为有试水，且至今为止未展开确实入市。传送门②：长租蓝海 驰骋时留意暗流（页面读者）除了想要谋求融资渠道外，主动转入的房企是为了试水和标记，因为大城市才有出租住房市场。

回应，金光杰回应，房企进驻出租市场要跟企业自身的规模相适应，才能算数确实转入。比起房企的试水，在房源提供和融资上能力不及房企的机构型出租，依赖出租行业的多年耕耘，也攻占相当可观的市场份额。贝壳研究院与21世纪产业研究院联合出品的《2018年中国住房出租白皮书》数据指出，分散式长租公寓中，自如和相寓两品牌，目前房源数量分别超过60万套和50万套，基本上是相比之下追赶了竞争对手，即使把集中式的算上的话，他们的规模也是行业的前两名。

数据表明，全国TOP50强劲房企中的一半已投身于长租公寓且自营长出租公寓品牌，已竣房源多达13万间，房企总拓出租房源仅有占到自如总房源的21.7%。或许上来讲，某些大型房企布局几千间长出租公寓与整个企业发展规模来讲，显然不能是”小打小闹“。

面临当前白热化的竞争，各企业要做到行业发展的核心关键。数据表明，未来房企规划出租房源将多达300万间，业内人士分析，房企出租住宅的入市将在2018年下半年步入一个小高潮，不会会摇动住房出租市场，还是要看其在运营能力上的展现出。

“出租是艰苦的事情，没运营能力将不会激化房企转型的可玩性”，杨现领回应，“已完成从研发到居住于生活服务的转型，就必需舍弃旧时代的刻薄，从理解上挽回误区。”机构性出租在品质控制能力、供应链管理能力、效率运营能力和客户提供能力上经验丰富，在出租房源类型上，个人的房源占到了十分大的比重，占有了一半以上，其中分散式品牌公寓的供应比例将近10%，机构化房源的占比，截至目前严重不足10%。《2018年中国住房出租白皮书》回应，未来机构简化占到比会有快速增长，未来的市场空间大约有2—5倍的快速增长，根据有所不同城市的情况，有有所不同的结果。

最差的时代往往也是最情绪的时代，政策红利下“盈利”总有一天是企业发展绕行不出的话题。谈到目前的出租市场的盈利模式，杨现领坦言，目前出租行业的盈利模式依然是靠租金和服务，但在企业拿房及运营成本高昂的情况下，仅有通过租金单一收益来源，无法承托起企业构建营收。

在未来，企业可利用出租市场的长尾效应，挤满客户资源去搭起其它平台，研发电子货币业务，比如洗衣店，商圈；通过平台放理财产品，保险等产品。目前房企系出租行业中，除绿城具体指出自己盈利外，其他房企均未提到。“企业不该只重视这一两年的回报率，不应更加重视将来的发展，在规模化运营的情况下，派生出有更加多的商业模式，服务于出租人群”，郭毅说道。“中国住房出租市场是万亿级别的市场，是房地产领域唯一仍有政策红利的领域。

”尽管房地产企业未转入出租业务实质，确实推崇运营，但是其携同资本转入，以定不会推展出租行业配对。

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